海外投资新天地－泰国来啦！
一带一路，让泰囧不再“囧”！
近年来全亚洲掀起投资泰国房地产热潮，同时泰国更成为大陆游客的热门旅游地点，随着大陆的经济放缓，投资者寻求到海外扩展业务，而泰国是世界上华人最大聚居地和通往东南亚门户，许多人纷纷前往投资泰国房地产。
泰国简介
泰国是东南亚国家联盟成员国和创始国之一，同时也是亚太经济合作组织、亚欧会议和世界贸易组织成员。泰国在20世纪90年代经济发展较快，跻身成为“亚洲四小虎”之一，在2015年加入东盟经济共同体，泰国以其得天独厚的地理位置优势成为了连接东盟的中心枢纽，在航程2.5小时内，就可以覆盖整个东南亚国家和中国部分省份，如云南、广西、广东等。
作为旅游业发达的泰国，经济在各个领域保持着活力,其近几年房地产业较为突出，近10年来，房地产价格飞升每年有8%-10％的升幅，租金收益也极具吸引力。
1.泰国房产项目增长数据
2015年第一季度到2017年第一季度
2.泰国房产价格增涨数据
2015年第一季度到2017年第一季度
那么2017您为什么要选择置业泰国呢？
1.泰国房产市场需求旺盛
泰国房产的市场需求来源于当地居民的旺盛的房产刚需以及海外购房者、移民者的置业需求。泰国环境优美，气候宜人，旅游资源丰富，非常适合在此安家、养老，以及旅游，每年都有很多人移民泰国；泰国国际游客年增长率在13%左右，中国民众出境游首选泰国，国际移民及游客组成了泰国海外购房者队伍，曼谷、普吉岛等城市房源供不应求。
2.泰国具有稳定置业收益
泰国房价现在处于增长期，根据2016年全球房价指南数据显示，泰国房价均值约为3952美元（约合人民币27000元），处于中国香港、台湾，以及新加坡、日本，印度之后，泰国房产持有成本低，未来升值空间大。
就泰国房产置业收益而言：与中国、日本房地产市场充斥高泡沫不同，泰国房价一直处于稳健上涨态势中。根据胡润研究院《2017中国高净值客户海外置业展望》，泰国曼谷房产置业收益率为12.8%。
就泰国房产租金收益而言：根据泰国《民族报》2017年最新报道，泰国资深房产分析师指出，曼谷、普吉岛，芭提雅等度假旅游城市房产租金收益率在5%-8%，吸引大量国际购房者入市，他们或是把这些房产当做海外度假的第二家；
3.泰国经济政治局面利好
随着泰国人口增多以及国际游客涌入，泰国不断升级交通基建以扩大环境承载力，以崭新的国际交通系统立足于世界。对内，泰国2017年将升级芭提雅U-tapao（乌塔堡）国际机场以及兴建一个经济特区，以吸引外资入驻，促进东部经济走廊发展计划(EEC)。
对外，泛亚铁路中的中泰铁路将于2017年开工，这条铁路进驻曼谷，贯通亚洲，主要经过国家包括中国、马来西亚，以及新加坡，曼谷是重要的交通枢纽和中转站，这一铁路将于近几年建成。这一国际联动交通系统将释放巨大红利，为泰国旅游、地产，农产品出口等产业发展提供强劲动力。
那么，在泰国置业到底有哪一些优势呢？
永久产权
房价低，无公摊面积
公寓带装修
配套设施完善，停车位免费
购置房产手续简单
税费低，可按揭贷款
医疗、教育资源丰富，适宜居住
租金收益率高
房价涨势可观
2017年泰国房产市场将迎来快速发展期，泰国投资正当时！
楼市的过去，人人都是诸葛；那楼市的未来呢，谁能看透机会，就是下一个潘石屹、李嘉诚。
从当前的泰国房价、租金回报率的增长，我们可以看出泰国房产已经进入了“黄金十年”。在过去5年中，人民币兑换泰铢的汇率增长了19%，使得泰国房产在中国投资者眼中更具吸引力。
再加上宜居的环境、友善的人群和完整的医疗教育方面优势，让更多的人来这里投资置业生活！
为什么要投资泰国？
房价、租金告诉你理由！
近年来，泰国房产凭借其总价低、高租金收益，以及永久产权、不计公摊、精装修等优势吸引了众多国内投资者。
据有关机构统计，在2016年中国人查询海外房源目标国家全球排行榜上，泰国紧随美国、澳大利亚、加拿大等传统老牌国家之后，跃居第四位，而中国买家投资的重点主要集中在曼谷、芭提雅、普吉岛、清迈等热门旅游城市，那其具体房价及租金情况如何呢？
曼谷
曼谷市中心的公寓每平米的价格在22,392.27RMB--39,516.82RMB之间，平均是26,376.13RMB/平方米，同样是首都，和国内的北京比起来，曼谷房价还是比较低的。曼谷市中心一房一厅的租金价格则是3,150.18RMB/月。
芭提雅
芭提雅市中心公寓每平方米价格在11,931.10RMB--28,224.80RMB之间，平均价格则是14,988.96RMB/平方米。芭提雅市中心一房一厅每月租金价格在1,900.53RMB--4,808.22RMB之间，平均租金则是3,121.04RMB/月。
普吉岛
普吉市中心公寓每平方米的价格在13,768.85RMB--28,926.80RMB之间，平均价格则是15,983.79RMB。市中心一室一厅房租租金在1,963.67RMB--3,706.54RMB之间，平均租金则是2,808.47RMB/每月。
清迈
清迈市中心公寓每平方米的价格在8,235.95RMB--16,126.20RMB之间，平均价格则是11,945RMB。市中心一室一厅房租租金在1,387.64RMB--2,830.68RMB之间，平均租金是2098.17RMB/月。
综合来看，2008年以来，泰国公寓房价一路攀升，2016年第一季度的公寓价格相比2008年第一季度已增长约60%，年化增长率较快；2017年以后也一直呈现持续攀升的态势。
公寓价格的攀升一方面是因为90年代泰国房地产泡沫破裂之后，政府对新建住宅总量进行严格控制，市场供给大大减少；另一方面，随着泰国经济与国际影响力稳定发展，越来越多泰国当地与海外投资者将目光投向这个充满魅力的国度。
5张图解读美国房市
搭车“上升周期”就在当下！
1.美国房价指数(All-Transactions House Price Index for the United States)
上图为1975年以来以季为单位统计的全美所有房屋交易的房价指数走势图。以1980年第一季度为100,谷峰是2007年第一季度的377.84，随后回落并形成双底图形：前一个底为2011年第一季度的309.4，后一个底较低，为2012年第一季度的309.36(仍为1980年时美国房价的三倍)。
随后美国房价反弹，到2013年第四季度即年底美国房价指数为331.12，到2015年第一季度美国房价指数为351.58，距离2007年第一季度的谷峰还有不少上升空间。
2.新开工在建的私人房屋总数(HousingStarts: Total: New Privately Owned Housing Units Started)
这是1959年1月以来新开工在建的私人拥有的美国住房单位总数。住房单位包括三大类：1)独户房屋(Single-family houses，中国叫独栋别墅)，2)连体房(townhouses，连体别墅)或康斗(Condos，有独立产权的公寓房)，3)有五个及以上单位的公寓楼(Apartment buildings，单一产权)。单一公寓被看成是一个房屋单位，一栋有100套公寓房的大楼被看成是100个房屋单位。该统计指标是上述三大类住房单位的总数。
从图形上看，美国新开工在建的私人房屋单位总数像股票走势一样，是周期性上下波动的。该指标的最高读数是1972年1月249.4万套住房新开工在建，进入本世纪的最高读数是2006年1月的227.3万个单位，而历史最低读数发生在2009年4月，为47.8万个单位。这同道琼斯工业指数在2009年3月9日的6547.05点最低收盘价在时间上很吻合。随后该指标捻转上扬，2013年11月达110.1万，到2015年4月该指数为113.5万套。
从历史上看，该指标达到200万以上甚至200多万时堪称经济过热，终会掉头南下；而80万算的上属于经济过冷，是一个支撑线，历史上有好几次该指标跌倒80万附近后向上反转。该指标目前为113.5万，仅及1972年1月历史最高点249.4万的45.5%，只有2006年1月本世纪最高点227.3万的一半，未来尚有很大的成长空间。
3.美国已售独户新屋总数(New One Family HousesSold: United States)
美国新屋销售的历史最高记录发生在2005年7月，该月全美国共卖出138.9万套独户新屋(独栋别墅)，随后新屋销售量一路走低，并从2009年1月开始横向徘徊，最低点为2011年2月的27万套，并从那里反转上扬，升到2014年2月的44万套。从图形上看，2009年初之后美国新屋销售量走了一个反向的头肩格局，而且右肩比左肩高，为未来进一步的上扬奠定了一个基础。该头肩格局的颈线为2013年1月的45.8万，进入2014年后1月达到44.5万，2月略有回落，为44万，随后逐步走高;2015年4月该指数达到51.7万套，仅为历史最高点138.9万的37%。
从1991年1月的谷底40.1万到2005年7月的谷峰138.9万，美国新屋销售量的大牛市涨扬了14年半;而从该谷峰跌倒2011年2月的谷底27万，美国新屋销售量的熊市持续了5年半，刚好完成了一个从谷底到谷底的20年周期。目前美国房市处在一个新的上升周期之中，虽然从2011年2月算起已经四年，但仍然是在本轮上升周期的早期阶段，距离下一个谷峰还很遥远。
4.美国待售独户新屋总数(New One Family Homes ForSale in the United States)
待售独户新屋(新独栋别墅)总数与已售独户新屋(新独栋别墅)总数的区别是，后者系在某一段时期如一个月之内已销售的房屋总数，而前者是在某一天市场上已经建好、等待销售的房屋总数。
美国独户待售新屋总数的历史最高点在2006年7月1日，为57.2万栋，其近期的谷底为2012年7月1日的14.2万栋，前后相差整整6年，与美国房市的熊市相对应。目前该指标正处于由谷底升起的阶段，2015年4月的读数为20.5万套，不到2007年谷峰的半，尚处于新的上升周期的早期阶段。
5.美国房屋月供给率(Monthly Supply of Homes in the United States)
房屋月供给率是待售房屋数与已售房屋数之间的比例，用来说明相对于已售房屋而言现有房屋库存量的规模，即按当前的销售速度，如果不建新房，待售房屋的库存量能够持续几个月。
它是一个反向的经济指标，经济不好时房子卖不出去，房屋的库存量就大；反之，大家抢购房屋时其库存量就小。由于它是两个指标-待售房屋数与已售房屋数之间相对的比率，很低的房屋月供给率未必一定表明房市的谷峰形成了(如2013年1月美国房市刚刚走出谷底不久，远未接近谷峰)，但很高的房屋月供给率却往往是与房市的谷底相对应的(图中的灰色阴影部分为经济衰退期，而经济衰退期总是距房市的谷底不远)。
上图显示，自1963年1月以来，美国房屋月供给率的最高纪录是2009年1月创下的12.2个月，当时美国正处在2008年次贷危机所引起的1929年大危机之后最严重的经济衰退之中(注意图中的灰色阴影)。次贷金融危机之后，美国房屋月供给率的最低记录是2013年1月的3.9个月，这是美联储2012年9月推出QE3和12月推出QE4两轮量化宽松政策，以每月850亿美元的房贷收购刺激了房屋销售，使该指标降到了金融危机之后的最低点。该指标2014年1月为5个月的库存;2015年4月的读数为4.8个月的库存，离2000年前后曾经出现的3.5个月的历史最低库存尚有差距，说明美国房市远非过热，目前房地产市场仍然是在健康地发展。
投资美国房产之前
这6个知识点你get到了吗？
房地产跟股市密切相关
美国股市跟房地产市场是相互影响的，股市往往是超前于经济的，房地产则有滞后性。一般股市大跌至少半年以后，才会慢慢反映到房地产市场，房价才会下跌。
核心地区先发生变化
美国房价上涨的时候，一般都是从核心地区开始上涨，向周边地区依次蔓延，这也是资本的一种溢出效应。
房价下跌时也是从核心地区开始停滞振荡，但是核心地区是比较保值的，价格下跌有限，而周边地区的跌幅会更大。
投资人都会经历焦虑期
美国房地产投资人一般都会经历一个焦虑期，犹豫该不该买房，观望了很久发现什么事也没有发生，别人买的房都在升值，才开始下手。
房地产跟股市密切相关
美国股市跟房地产市场是相互影响的，股市往往是超前于经济的，房地产则有滞后性。一般股市大跌至少半年以后，才会慢慢反映到房地产市场，房价才会下跌。
核心地区先发生变化
美国房价上涨的时候，一般都是从核心地区开始上涨，向周边地区依次蔓延，这也是资本的一种溢出效应。
房价下跌时也是从核心地区开始停滞振荡，但是核心地区是比较保值的，价格下跌有限，而周边地区的跌幅会更大。
投资人都会经历焦虑期
美国房地产投资人一般都会经历一个焦虑期，犹豫该不该买房，观望了很久发现什么事也没有发生，别人买的房都在升值，才开始下手。
地段很重要
如果土地是资源的话，那么它肯定是稀缺资源，所以它的价格就会越来越高。但一旦土地是商品，可以复制大规模制造，它的价格上涨空间就小了。
所以投资房地产，并不一定要看它现在值多少钱，而是要看它将来会涨到多少钱。要投资土地是资源的地区，而不是土地是商品的地区。
合理运用金融工具
房地产是一个资金密集型的行业，所以要获取更大的利润，可以适当运用一些金融工具加杠杆，比如当市场处于低点的时候，拼命去发展融资、加杠杆都是安全的，但当市场处于泡沫阶段时，需要特别小心，加杠杆的风险就很大了。
看见的不一定是真实的
对于一般的投资人，看见的并不一定就是真实的，看起来市场很红火的时候，不一定是真正的好。
因为很多项目都是几年前就开始立项的，不会因为市场不好就停止。而且机构投资人或大型基金资金不会因为市场的好与不好，而轻易停止交易，因为一旦停止，资金就会被抽走。所以就算是有风雨到来，很多机构都会顶风冒雨往前冲。
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